众所周知，二手房交易一直以来有一个“赎楼”的环节，意思是需要先还清房贷，将银行的抵押权解除，才能完成房产的过户。但随着2023年3月3日自然资源部、中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《“带押过户”通知》），“带押过户”将在全国范围内逐步推行，“赎楼”不再是二手房交易的必经环节。

       “带押过户”简化了二手楼交易流程、降低了交易成本；但它也改变了以往的二手房交易习惯，因而难免让人产生疑虑：它究竟是否靠谱呢？本文将对此进行分析。

       以前的二手房交易要求进行“赎楼”，主要的法律基础为原《中华人民共和国物权法》（现已失效）第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”贷款银行为防控自身风险，几乎不可能主动同意卖方“带押过户”，所以“赎楼”变成了二手房交易的必经环节。

       而2021年1月1日正式施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

       抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这一条款为“带押过户”提供了基础的法律依据。

       虽然有了法律依据，但《民法典》施行以来，在现实层面并未立即出现大面积进行“带押过户”的操作，主要原因在于“带押过户”除涉及到买卖双方外，还涉及到登记机构、金融机构以及其他服务机构等，需要形成配套制度保障，才能让各方互相配合，真正发挥“带押过户”的积极意义。

       为此，自然资源部于2021年4月6日发布了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，在抵押登记方面对“带押过户”做好了制度准备。该文件第三条规定：“当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定’ 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写‘是’，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写‘否’，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。”

       也就是说，按照上述规定，买方仅通过查询不动产登记簿就可以看出房产在办理首次抵押时，抵押权人（通常是银行）有没有为“带押过户”设置障碍，如果没有，买卖双方即可自行完成“带押过户”的变更登记。

       除了上述全国性的制度构建，各个地方也在纷纷探索实施“带押过户”的模式。《“带押过户”通知》把各地的尝试总结为三种模式：第一种是新旧抵押权组合模式——通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；第二种是新旧抵押权分段模式——通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；第三种是抵押权变更模式——通过抵押权变更实现“带押过户”。

目前东莞实施“带押过户”的业务流程如下：

1、达成交易意向，向卖方银行申请“带押过户”；

2、买方向买方贷款银行提交贷款申请资料；

3、定金、首期款存入提存（监管）账户；

4、预审买方贷款资格；

5、办理买卖合同网签备案；

6、一并申请存量商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立；

7、买方贷款银行发放购房贷款，资金提存（监管）机构发出提存（监管）款项到账通知书；

8、同步一并办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务；

9、结清原抵押房产担保的债务；

10、余款清分，完成物业交割。

       其中，住房公积金贷款可参照商业银行做法，除贷款资格审核外，其他相关手续委托合作的贷款银行办理。

       上述分析大体展示了“带押过户”在当前的制度基础和推广、实践状况。从《“带押过户”通知》这一纲领性文件来看，“带押过户”推广过程的一大阻力恐怕来源于银行等金融机构，因为银行的风险防控措施以及利益诉求使得它们必须谨慎甚至消极对待此类交易；而资金提存（监管）账户的设立平衡了各方的风险，再加上国家层面的强力推动，“带押过户”有望成为活跃二手房交易的一大促进因素。

需要注意的是，“带押过户”的作用是简化交易流程、降低交易成本，而不是对交易本身构建的风险防控措施；采取“带押过户”的交易主体，仍然需要谨慎防范相关交易风险，以便顺利实现自己的交易目的。