是否还有人记得由蔡明、郭达、王平主演的2008年中央电视台春节联欢晚会小品《梦幻家园》，里面有句经典台词：“你们广告上画了小区的天空中飞着天鹅，池塘里边游着鱼，鱼呢”，“天鹅吃了”，“那天鹅呢”，“吃饱了飞了”。

一直以来，商品房宣传广告存在较多不规范的，甚至是夸大、虚假的宣传乱象。当实际交付与广告宣传不同而发生纠纷时，如何认定商品房宣传广告的性质，宣传广告能否构成合同条款？交付与宣传广告内容不符是否构成违约、能否要求开发商赔偿？

一般来说，由于商品房广告是向不特定的多数人发出的,其目的是希望有购房意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约。且在购房合同中，开发商往往会在合同补充协议中作出“排除宣传广告作为要约”的约定。因此，开发商的宣传广告属于要约邀请,其不构成合同条款的内容，不会对开发商产生法律约束力。

但，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，当开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入购房合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。即，宣传广告必须同时满足“具体明确”、“重大影响”、 “开发规划范围内”三个条件时才能构成要约，视为合同内容。

• “明确具体”，如含有数字、指标、参数、日期等可以绝对固定下来的具体化或量化的词语。
• “重大影响”，指的是该宣传广告的内容对房屋价格有决定作用，是消费者购买房屋的决定性因素。
• “规划范围内的房屋及设施”，以开发商在规划部门审批后的相关图纸、文件为标准，一般包括基础的设施，如小区内的绿化、道路、停车场等；配套的设施，如学校、医院、生活超市、便利的交通等。
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律师建议

消费者在购买商品房时，应仔细审查广告中描述的环境和配套设施是否属于开发商规划范围内，理性判断，多实地考察，审慎了解合同条款，并尽量要求开发商将承诺或优惠作为合同条款明确载入合同。