案例

出租人甲与承租人乙签订租赁合同，约定甲将房屋出租给乙，用于经营餐饮。租赁合同期限届满前，乙向甲提出续租。甲回函称，因乙存在迟延支付租金的违约行为，不再与其续签合同，目前已经将房屋出租给丙。乙收到回函后随即表示，其享有优先承租权，要求按照甲、丙之间租赁合同约定的租金标准及租期，续签合同。双方交涉未果，乙诉至法院，请求确认甲、丙之间的租赁合同无效，并要求甲与乙续签合同，或者由甲赔偿乙搬迁费、装修损失、另行租赁房屋的差价损失、中介费以及营业利润损失。

法院认为

首先，乙是合法有效的房屋租赁合同的承租人，应享有法定的优先承租权。其次，如果乙在租赁合同履行过程中，仅仅存在轻微违约行为，乙明确告知愿意按照甲、丙之间合同约定条件，续签合同，应视为满足同等条件。再次，乙在合理期限内，明确表示行使优先承租权的，即在甲、乙之间成立，以甲、丙租赁合同条件为内容的新的租赁合同。最后，甲、乙之间合同成立，并不导致甲、丙之间合同无效，而是同时存在两个具有竞争关系的租赁合同。在甲、乙之间租赁合同具有优先履行顺位时，乙可主张实际履行，丙可向甲主张不能履行的违约责任。反之，乙可向甲主张违约责任，要求甲赔偿损失。

律师解读

优先承租权是指承租人根据法律规定或合同约定，于租赁期限届满后，以同等条件优先承租原租赁物的权利。《民法典》颁布前，优先承租权因双方约定而产生。《民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。优先承租权的法定化，是为了保护承租人的基本生存权利或经营权利，降低交易成本，实现社会整体利益的最大化。

优先承租权的权利主体为承租人，客体为案涉的租赁房屋，权利性质上应为形成权，依承租人单方意思表示即可引起租赁关系的产生，但应当符合相应条件。

优先承租权行使条件：

第一，存在合法有效的租赁合同关系且租赁期限届满。

第二，出租人有继续出租的意愿且与第三人订立租赁合同。出租人具有自主决定房屋如何使用的权利，如果出租人与承租人的租赁关系期满终止后，出租人明确表示将房屋收回不再出租的，不发生优先承租权的问题。出租人出租给近亲属时，承租人是否享有优先承租权呢？答案也是否定的，因为基于身份关系，此时，出租人同意的租赁条件往往较为优惠，这种情形下，赋予承租人优先承租权缺乏正当性。

第三，必须在同等条件下行使。租赁合同是继续履行的合同，合同双方往往存在某种程度的信赖基础，因此同等条件不仅包括租金标准、支付方式和期限、租赁期限、租赁用途、违约责任等租赁合同的核心条款，还应当包括影响双方信赖关系的主观方面，如果承租人在原来合同履行过程中，存在严重违约行为时，不能认为满足同等条件。